Soudní dvůr zveřejnil 27. února rozsudek ve věci C-674/23 | AEON NEPREMIČNINE a další, který se týká služby zprostředkování nemovitostí. Unijní právo nebrání stanovení horní hranice provize realitní kanceláře na 4 % prodejní ceny nebo nájmu. Takové opatření však musí být přiměřené ve vztahu k legitimním cílům, kterých má dosáhnout.
Slovinský ústavní soud přezkoumává ústavnost zákona o službách zprostředkování nemovitostí. Tento zákon stanoví horní hranici provize uplatňované za tyto služby v případě nabytí, prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Provize nesmí při nabytí nebo prodeji přesáhnout 4 % smluvní ceny. Pokud jde o pronájem, horní hranice je stanovená na 4 % z částky, která vznikne vynásobením výše měsíčního nájemného počtem měsíců, na které je nemovitost pronajata. Smlouva o zprostředkování, která je v rozporu s touto horní hranicí, je považována za neplatnou.
Slovinský ústavní soud, který si není jistý, pokud jde o soulad tohoto opatření s unijním právem, se obrátil na Soudní dvůr. Jeho pochybnosti se týkají horní hranice uplatňované na zprostředkovatelské služby týkající se rodinného domu, bytu nebo obytné jednotky, které byly nabyty nebo pronajaty fyzickou osobou.
Soudní dvůr ve svém rozsudku připomněl, že takové opatření, jako je opatření stanovené slovinským právem, lze připustit, pokud i) není diskriminační, ii) je opodstatněno naléhavým důvodem obecného zájmu a iii) je přiměřené.
Horní hranice provizí se nejeví jako diskriminační, jelikož se použije nezávisle na místě sídla dotčené realitní společnosti.
Pokud jde o odůvodnění, zdá se, že horní hranice může podpořit dostupnost vhodného bydlení za přijatelné ceny vzhledem k tomu, že výše provize se pravděpodobně odrazí v kupní ceně nebo v nájemném. To je obzvláště důležité pro zranitelné osoby – mladé lidi, studenty, jakož i starší osoby. Toto opatření může rovněž přispět k ochraně spotřebitele zvýšením cenové transparentnosti a zabráněním uplatňování nadměrných sazeb.
Slovinskému ústavnímu soudu přísluší ověřit, zda je horní hranice provizí nezbytná k dosažení výše uvedených cílů a zda neexistují méně omezující opatření umožňující dosáhnout stejného výsledku. V tomto ohledu bude muset mimo jiné přezkoumat, zda vnitrostátní zákonodárce mohl zavést opatření specificky zaměřené na zranitelné spotřebitele a zda odměna za služby zprostředkování nemovitostí umožňuje společnostem, které je poskytují, pokrýt náklady a dosáhnout přiměřeného zisku.
Úplné znění rozsudku, a případně jeho shrnutí jsou zveřejněny na internetové stránce CURIA v den vyhlášení.
Zdroj a foto: SDEU
